De woningcrisis raakt ons allemaal

03-03-2022

Gijs Broere

De woningmarkt staat onder spanning. Prijzen stijgen, aanbod daalt, en de kans om een betaalbaar thuis te vinden wordt kleiner. De woningnood is al jaren groot, en blijft maar groeien. Dit is niet de eerste keer dat de Nederlandse huizenmarkt op stelten staat. Eind jaren 70 was het voor het eerst raak. Door de groeiende vraag naar koophuizen stegen de huizenprijzen explosief met zo’n 39 procent. Het kopen van een huis werd steeds moeilijker. In 2008 sloeg de huizenmarkt weer om, grotendeels als gevolg van de wereldwijde financiële crisis. Momenteel zien we veel van hetzelfde gebeuren. Door de lage hypotheekrente zijn mensen bereid meer te lenen. Hierdoor is er meer vraag naar woningen, waardoor de prijzen ook stijgen. Daarbij zijn er meer spelers actief in de woningmarkt, zoals particuliere investeerders, waardoor er meer concurrentie is. Ook dit heeft als gevolg de stijging in prijzen. De waarde van woningen stijgt en stijgt, als een soort grote bubbel die langzaam wordt opgeblazen. 

Door Aiden en Daan van Commissie Wonen

De bubbel blijft groeien
Het is de laatste jaren duidelijk geworden dat de huizencrisis sterk is verbonden aan de financiële markt. Als de rentes op leningen laag zijn, zijn de uiteindelijke kosten van zo’n lening ook lager. Dit zorgt dat het aantrekkelijker wordt om een hogere lening af te sluiten. Op zich geen probleem. De investering, in dit geval het huis, heeft namelijk een grote waarde. Maar als de huizenprijzen beginnen te dalen, zoals dat in 1979 en 2008 gebeurde, wordt het een probleem. Hoe betaal je een hoge hypotheek terug op een huis dat deze hypotheek helemaal niet meer waard is? De bubbel knapt. 

We bevinden ons momenteel in de bubbel die om ons heen blijft groeien. Sommigen van ons hebben het geluk om mee te groeien. Hun portefeuille groeit, huizen worden verkocht met een gigantische overwaarde, en deze kunnen met steeds meer winst worden verhuurd. Voor het merendeel van de mensen in onze maatschappij is de bubbel echter geen voordeel. De bubbel zorgt er juist voor dat zij onder steeds meer druk staan. De druk op hen groeit. Het bezitten van een huis wordt steeds lastiger en duurder.

Winst op wonen
Naast de groeiende vraag naar woningen, is het aanbod van koopwoningen de laatste jaren flink verminderd. Hierdoor is de vraag groter dan het aanbod, waardoor de huurprijzen verder stijgen. De afname van koopwoningen is mede veroorzaakt door de rol van particuliere investeerders in de woningmarkt. Volgens cijfers van het Kadaster blijkt dat 34% van de opgekochte woningen niet bewoond wordt door de koper zelf. Verder, van de 8 miljoen woningen in Nederland zijn er inmiddels 700.000 (8,75% – red.) onder bewind van particuliere investeerders. Beleggers zijn vooral in grote steden actief, waar zo’n 25% van de verkochte woningen door particuliere investeerders zijn opgekocht. Dit vergroot de competitie tussen starters en investeerders, een strijd die investeerders met gemak winnen. Zij kunnen namelijk duizenden euro’s boven de vraagprijs bieden en en kunnen met hun tijd en connecties veel voordeel halen op anderen op de woningmarkt. Hier kunnen gemiddelde werkende personen, ouders en studenten niet tegenop. Volgens onderzoek het van het Kadaster blijkt namelijk dat de prijs die particuliere investeerders betalen voor een gemiddelde woning de laatste jaren harder is gestegen dan de prijs die starters en doorstromers betalen voor eenzelfde woning. In regio’s waar particuliere investeerders actief zijn, ligt de gemiddelde woningprijs tot zo’n 10 procent boven het prijsniveau van buurten waar particuliere actoren geen of een kleinere rol spelen.

Het Kadaster stelt dat er de afgelopen jaren verschillende omstandigheden geweest zijn waardoor het verhuren van woningen financieel aantrekkelijk is. Denk hierbij aan “de combinatie van lage rendementen op financiële producten, krapte op de woningmarkt, sterk stijgende woningwaardes en huurniveaus”. Als gevolg hiervan is het aanbod in huurwoningen zelfs met 70 procent gegroeid. Door het grotere aanbod op de markt, zijn de huurprijzen licht gedaald. Maar de kleine daling (7% – red) in huurprijzen compenseert niet voor de hoge kosten. In Amsterdam betaal je maandelijks gemiddeld €21,53 per m2. Over het algemeen heeft een doorsnee eenpersoonshuishouden in Amsterdam 62 m2 tot zijn beschikking. Dit zou dan €1.334,86 per maand kosten. Dat is ontzettend veel geld. Dus, in het kort: het aanbod koophuizen is verminderd, de prijzen worden omhoog gejaagd, en de particuliere verhuurmarkt blijft ondanks kleine dalingen nog steeds duur. 

Sociale huur onder druk
Hoe zit het dan met sociale huurwoningen? Is die sector wel toegankelijker geworden? Nou… nee.  Per 1 juli 2020 steeg het minimumloon met slechts 1,6% steeg en de inflatie, en dus levenskosten, vloog uit de pan (6,4% in december 2021). Tegelijkertijd stegen de huurprijzen met 2,7%. Door regulaties die huurverhoging in 2021 beperkte, zette deze groei met slechts 0,3% door in 2021. Het aanbod is ook licht gedaald. Uit cijfers van het CBS blijkt dat er afgelopen jaar een extra 1.303 woningen bijkwamen in het eigendom van woningcorporaties. Wat hier erg interessant is, is dat er echter een daling te zien is in bewoonde woningen, en een groei in niet-bewoonde woningen. Zo staan er in 2021 7.676 extra woningen leeg. Dit terwijl er in Nederland begin januari 2021 32 duizend Nederlanders in de leeftijd van 18 tot 65 zonder vaste verblijfplaats op straat sliepen. Ook is er al jaren sprake van een tekort aan sociale huurwoningen. Al met al, stelt Capital Value in samenwerking met ABF Research, is er in Nederland een gemis is van 300.000 woningen. 

Met oog op elkaar en met vooruitzicht op de toekomst heeft de overheid een plan opgezet om deze tekortkoming op te vullen. Ze zeggen bereid te zijn om de woningbouw te versnellen met speciale aandacht op de bouw van woningen voor starters, senioren en middeninkomens. Dit zal bestaan uit 15.000 tijdelijke woningen (ik heb zelf altijd al in een zeecontainer willen wonen! /ironie) en 15.000 eenheden gevestigd in getransformeerde kantoren en woningen. Daarbij zal de sociale huur voor mensen met een lager inkomen worden verlaagd, en zullen zittende corporatie-huurders een start krijgen op de koopmarkt. In hoeverre dit echt behaald wordt blijft natuurlijk onzeker. Over het indammen van de invloed van particuliere investeerders wordt verder ook niets gezegd.

Visie voor de toekomst
Van student tot senior, de woningcrisis raakt ons allemaal. De overheid moet meer doen om het totale aanbod van woningen in Nederland te vergroten en toegankelijker te maken. Ook moet er gekeken worden naar een structurele oplossing voor langdurige administratieve leegstand. Zo stond er in 2021 namelijk 2.4% van de woningen leeg, al zo’n 187 duizend woningen dus. Wonen is een recht wat de overheid moet waarborgen en faciliteren. 

Om de woningcrisis echt aan te kunnen pakken, is het van belang om alle problemen in kaart te brengen. Namelijk: op wat voor een manier hebben verschillende groepen in de maatschappij met de crisis te maken? De komende paar maanden zal er een profilerende interview-reeks worden gepubliceerd, die met iedere uitgave een ander aspect van het probleem belicht. We hebben er namelijk allemaal mee te maken, en samen staan we sterker dan alleen.