Wonen moeten we allemaal, en vele DWARSers zullen waarschijnlijk een kamer of woning huren. Huurders staan meestal niet zo sterk tegenover hun verhuurder. Dat geldt nu nog meer gezien de voortdurende wooncrisis. Een van de punten waar nogal eens onenigheid over kan zijn tussen huurder en verhuurder, is over het onderhoud van de woning (of kamer). Van kleine zaken als wie de lampen moet vervangen, tot het bestrijden van ongedierte of repareren van lekkages. Wat moet de verhuurder regelen, en welke kosten zijn voor de huurder? Waar heb je wettelijk recht op?

Huurders van woningen genieten in Nederland gelukkig veel wettelijke bescherming. Ook over het onderhoud is veel in de wet geregeld. De hoofdregel voor alle huur is dat de verhuurder verantwoordelijk is voor repareren van “gebreken”, en de huurder alleen voor de zogenoemde “kleine herstellingen”. Het is wel belangrijk dat je als huurder zo snel mogelijk meldt dat er onderhoud nodig is aan je woning.

Goed om te weten: de regels wie voor welk onderhoud betaalt, zijn voor alle soort huurwoningen hetzelfde. Dus of je nou een kamer huurt bij een particulier, een zelfstandige woning bij een woningbouwcorporatie of een grote investeerder huurt: de verdeling van de lasten in het onderhoud zijn wettelijk altijd hetzelfde. Wel kan je in jouw huurovereenkomst een regeling hebben die voordeliger is dan de wet, al komt dat niet vaak voor.

Wat ook kan verschillen is hoe je jouw recht kan laten gelden. Huur je een losse kamer (een onzelfstandige woning), of valt jouw zelfstandige woning onder de sociale huur of de middenhuurDe sociale huur en de middenhuur vormen samen ookwel de 'gereguleerde huur'. Bij de gereguleerde huur bepaalt de overheid de maximale jaarlijkse huurverhoging en maximale huurprijs volgens de Woning Waardering Stelsel (WWS).? Dan kan je voor ernstige gebreken terecht bij de Huurcommissie. In andere gevallen kan je alleen naar de kantonrechterElke rechtbank in Nederland heeft een kantonrechter. De kantonrechter behandelt kleine zaken over onder andere huren, schulden, arbeidszaken en lichte strafzaken. als je er niet samen met jouw huisbaas uitkomt.

Wanneer is iets een gebrek?

De verhuurder is verplicht om gebreken te herstellen. Wanneer iets geldt als een gebrek, is in het algemeen moeilijk te zeggen. De Huurcommissie heeft in haar Gebrekenboek vast beleid over wat kwalificeert als een ernstig gebrek volgens de wet. Dit gebrekenboek wordt regelmatig geactualiseerd en is op de website van de Huurcommissie te vinden bij de Beleidsboeken. Als je gebrek in het Gebrekenboek beschreven staat, kan je er van uit gaan dat het dus een ernstig gebrek is.

Ook als het gebrek dat je ervaart niet in het gebrekenboek staat, kan het aangemerkt worden als een gebrek dat jouw verhuurder moet verhelpen. Het is belangrijk dat het gebrek daadwerkelijk jouw woongenot aantast.

Wat voor gebrek er ook is, zorg dat je alles goed documenteert. Maak foto’s van het gebrek en communiceer bij voorkeur schriftelijk hierover met jouw huisbaas – dus bijvoorbeeld per mail of WhatsApp.

Besluit kleine herstellingen

De verhuurder moet dus de gebreken verhelpen, maar jij als huurder bent verantwoordelijk voor de kleine herstellingen. Er is een wettelijke lijst met wat voor woningverhuur geldt als “kleine herstellingen”. Daar kan niet van afgeweken worden in het nadeel van de huurder. Als het niet op deze lijst staat, moet de verhuurder het dus oplossen én daarvoor betalen. Wanneer er iets hersteld moet worden aan je huurwoning, doe je er goed aan om deze lijst na te lopen. Zo maak je geen kosten die eigenlijk voor rekening van jouw verhuurder komen. Deze lijst heet het “Besluit kleine herstellingen”. De Rijksoverheid heeft op haar website een lijst met extra voorbeelden om dit besluit wat duidelijker te maken.

Wat staat er zoal op die lijst?

In het ‘Besluit kleine herstellingen’ staan eigenlijk vooral de dingen die je als huurder toch al doet om het huis netjes te houden. Huurders moeten bijvoorbeeld hun woning schoon houden, zwerfvuil verwijderen, ruiten wassen (als je er zelf bij kan), de tuin bijhouden, of de deurscharnieren smeren.

Sommige kleine herstellingen op de lijst kunnen nog steeds voor rekening komen van de verhuurder als er hoge kosten bij komen kijken. Dit is het geval als er gesproken wordt over geen ‘noemenswaardige kosten’. Wel blijft dat natuurlijk een vaag begrip. Om het toch wat concreter te maken: in een eerdere zaak oordeelde de rechter dat het vervangen van een grote ruit voor ongeveer duizend euro te duur was. De nieuwe ruit moest dus uiteindelijk door de verhuurder betaald worden.

Wat als mijn huisbaas weigert mijn woning te onderhouden?

Het is altijd belangrijk om eerst jouw huisbaas te vragen om het gebrek te verhelpen. Als jouw huisbaas dit niet doet, kan je jouw huisbaas schriftelijk aanmanen om binnen een redelijke termijn (bijvoorbeeld twee tot vier weken, afhankelijk van het gebrek) alsnog het gevraagde onderhoud te plegen.

Als jouw huisbaas dan nog steeds het gebrek niet verhelpt, kan je eventueel naar de Huurcommissie of de kantonrechter (afhankelijk dus van of je wel of niet in een gereguleerde huurwoning zit). Die kan dan een tijdelijke huurkorting opleggen zolang jouw verhuurder de gebreken niet verhelpt. De procedure bij de Huurcommissie is laagdrempelig en toegankelijk. Bij de kantonrechter is een advocaat zeer aan te bevelen, maar niet verplicht.

Je kan er ook voor kiezen om het gebrek zelf te (laten) verhelpen. De gemaakte kosten kun je dan, voor zover deze redelijk waren, verhalen op jouw huisbaas of verrekenen met de huur die je betaalt. Het is dan wel belangrijk dat er echt sprake is van een gebrek, en dat je daar gedegen bewijs van hebt. Anders loop je het risico dat je de gemaakte kosten niet kan verhalen op je huisbaas.

Blijf vriendelijk en schakel desnoods juridische hulp in

Het is altijd belangrijk om eerst te proberen om er samen met je huisbaas uit te komen. Sleep niet direct het wetboek erbij, maar vraag gewoon vriendelijk of het gebrek verholpen kan worden. Als je er dan samen uit kan komen, is dat voor iedereen het prettigst.

Kom je er toch niet samen uit? Dan is het altijd een goed idee om juridische hulp in te schakelen. Neem bijvoorbeeld contact op met het Juridisch Loket, of een lokale Rechtswinkel. Zij kunnen je vaak gratis van advies voorzien. Daarnaast hebben steeds meer gemeenten een eigen Huurteam. Die kunnen je gratis helpen bij onderhoudsconflicten. Vaak helpen ze ook met nagaan of jouw huur niet te hoog is.

Ook de Woonbond of de Bond Precaire Woonvormen kunnen je advies geven. Beide organisaties hebben wel de eis dat je lid bent voor ze je helpen. Er zijn ook veel commerciële partijen actief die op basis van 'no-cure-no-pay'De no-cure-no-pay principe is dat je alleen hoeft te betalen als een dienst of product succesvol is. Lukt het de aanbieder niet tot succes te komen, hoef jij dus ook niet te betalen. werken. Mocht je geld terugkrijgen van je huisbaas, krijgen die partijen dan een vast percentage. Kijk altijd eerst of je bij jouw gemeente gratis geholpen kan worden.